농가주택 1가구 2주택 양도소득세 피하기

 

농가주택사진

1 가구가 2 주택 이상을 보유하게 되면 1 주택을 양도할 때 양도소득세가 과세됩니다. 서울에 있는 아파트를 양도소득세를 내는 경우와 1 가구 1 주택으로 비과세 받는 경우를 비교하면 절세 측면에서 몇억씩 차이가 나기도 합니다. 시골에 퇴직하고 거주하기 위하여 마련한 가치 없는 농가주택은 도시의 아파트를 팔기 전에 멸실하면 1 가구 1 주택으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있어 엄청난 절세효과를 볼 수 있습니다.

 

농가주택 소유 시 문제점

 

아파트를 하나 소유하고 있는 상태에서 농가주택을 구입하게 되면 1세대2주택이 되어 아파트를 양도하게 되는 경우 양도소득세가 과세되는 문제가 발생합니다. 대도시에서 아파트 생활을 하다가 한적한 시골로 가서 자연인으로 소박하게 살고 싶은 꿈을 실현하다가 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

농가주택 소유 시 1세대 1주택으로 비과세 받는 방법

 

현재 살고 있는 아파트를 2년 이상 보유해서 비과세 요건을 갖추었다면 그 아파트를 양도하기 전에 농가주택을 헐어버리고 새로 신축한 농가주택의 취득시기 전에 아파트를 양도하면 양도소득세를 내지 않을 수 있습니다. 이런 경우 농가 멸실비용과 양도소득세를 비교해 보고 현격한 차이가 있어 유리한 경우 농가주택 멸실을 고려해 볼 수 있습니다.

 

멸실 증빙 갖추어 놓기

 

농가주택을 헐어버린 경우에는 멸실신고를 하여 건축물관리대장과 건축물등기부등본까지 정리해야 합니다. 공부가 정리되지 않으면 현장에 나오지 않고 바로 주택이 있는 것으로 간주되어 양도소득세가 과세될 수 있기 때문입니다. 멸실 후 양도시점에 농가주택이 없었다는 사실은 공부가 정리되면 바로 증명이 가능해서 소명하기가 용이합니다.

 

관련법규 소득세법 제89조

 

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2018. 12. 31., 2020. 8. 18., 2021. 12. 8.>

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로써 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2 주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가 목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1 주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

5. 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업 또는 소규모 재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016. 12. 20., 2017. 2. 8., 2020. 8. 18., 2021. 12. 8.>

③ 실지거래가액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2021. 12. 8.>

[전문개정 2009. 12. 31.]

 

 

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